Le démembrement de propriété consiste à partager les attributs du droit de propriété entre deux personnes distinctes : le nu-propriétaire et l’usufruitier, pendant une période définie contractuellement (usufruit temporaire) ou sur la période de vie de l’usufruitier (usufruit viager). Cette technique patrimoniale est aujourd’hui fréquemment utilisée dans des stratégies de développement et de transmission du patrimoine immobilier.
A titre d’exemple, la stratégie suivante pourrait être préconisée dans le cas spécifique d’une société opérationnelle disposant d’une trésorerie excédentaire suffisante et lorsque le dirigeant souhaite développer son patrimoine privé à terme :
» Etape 1 : la société opérationnelle acquiert des parts de SCPI avec sa trésorerie excédentaire ;
» Etape 2 : lors d’une assemblée générale ordinaire, le dirigeant associé se distribue en nature la nue-propriété des parts de SCPI récemment acquises ;
» Etape 3 : afin d’organiser la transmission de ce patrimoine reconstitué à terme, réaliser un apport de la nue-propriété dans une SCI familiale disposant d’autres éléments d’actifs, dont les parts seraient elles-mêmes démembrées avec les enfants du dirigeant.
Ce montage patrimonial permet ainsi au dirigeant d’améliorer et de diversifier la trésorerie de son entreprise tout en développant son patrimoine privé à terme et en bénéficiant d’un avantage fiscal non négligeable sur l’anticipation de sa transmission.
En fonction des objectifs individuels et d’un cahier des charges préalablement défini, d’autres stratégie de démembrement pourront être proposées. Dans tous les cas, et afin de sécuriser ces schémas d’un point de vue fiscal, il est nécessaire que le conseil préconstitue un dossier justificatif contenant les éléments suivants :
» Pertinence économique du montage pour le nue-propriétaire et l’usufruitier ;
» Rédaction d’une convention de démembrement claire et non équivoque ;
» Valorisation non contestable et transparente des droits démembrés, reprenant les derniers principes énoncés par la jurisprudence.
Mélanie Collu • Directrice de l’ingénierie patrimoniale Expert & Finance
